「伊予銀行は頭金0円でも借入できるの？」
「伊予銀行の住宅ローンの仮審査や本審査に掛る日数って？」
「伊予銀行の住宅ローンって女性単独でも審査に通るの？」
「伊予銀行の住宅ローンって自営業でも審査に通るの？」
「住宅ローンは年収の何倍まで借りれて何倍なら適正なの？」
「伊予銀行指定の司法書士に、土地移転登記や抵当権設定を頼んだ時の金額は？」
って今考えている人必見！
今回の記事は、伊予銀行でこれから新築の住宅ローンを組む方に見て欲しい内容！
我が家は、土地を購入して新築を建てました。
その時に伊予銀行からの借入額は2,650万円！
その時の経験も踏まえてFP3級（ショボ）の私が、色々と役立つ情報をお届けします。
関連記事→FP3級は意味が無い！役に立たない！と思っていたけど家を建てる時には結構役に立ったよ
特に私と同じように、住宅ローンの借入額が2,650万円前後を想定している方は、かなり参考になると思うので長文ですが最後までお付き合い下さい。
伊予銀行の住宅ローンは年収の何倍まで借りられるの？
伊予銀行の住宅ローンは年収の7倍までは比較的簡単に借りられ、ある程度自己資金額もあり、自動車ローンなども含めて他の借入も無く、尚且つ申込者の属性が高い場合は、年収の8倍までは借入可能です。
| 年収の7倍 | 年収の8倍 | |
|---|---|---|
| 年収300万円 | 2,100万円 | 2,400万円 |
| 年収400万円 | 2,800万円 | 3,200万円 |
| 年収500万円 | 3,500万円 | 4,000万円 |
| 年収600万円 | 4,200万円 | 4,800万円 |
しかしながら年収の7倍～8倍の借入は、年収に対して毎月の支払額の負担が大きくなります。
年収に応じて返済負担率から、借入金額を目安にする場合もありますが
簡単に言えば
借入が年収の5倍なら毎月の支払いがかなり楽
借入が年収の6倍なら毎月の支払いが少し楽
借入が年収の7倍なら毎月の支払いが妥当
借入が年収の8倍なら毎月の支払いはしんどい
松山市で土地・建物と両方購入する場合は、年収の6倍～7倍で住宅ローンを組む方が多いように思います。
| 年収の6倍 | 年収の7倍 | |
|---|---|---|
| 年収300万円 | 1,800万円 | 2,100万円 |
| 年収400万円 | 2,400万円 | 2,800万円 |
| 年収500万円 | 3,000万円 | 3,500万円 |
| 年収600万円 | 3,600万円 | 4,200万円 |
まとめると
住宅ローンは年収の6倍までに抑えるのがベスト！
無理なら年収の7倍までに抑えて住宅ローンは組んだ方が良い！
銀行では詳しく教えてくれない伊予銀行住宅ローンの特徴
伊予銀行の住宅ローンの特徴は
つなぎ融資はしなくても良い
ネット銀行などは金利が安くメリットもありますが、つなぎ融資が必要になりその分の金利負担も発生しますし何より手続きが面倒です。
地方銀行の中では金利も安く「元金据置」や「分割貸出」にも対応しておりとても優秀です。
審査は割と甘い
まわりで実際に住宅ローンを借た人の声を聞くと審査は通りやすく甘い傾向にあると思います。
仮審査の日数について
住宅ローンの仮審査は伊予銀行のWeb上では翌日回答と表記されていますが、通常は5営業日～7営業日の回答となります。
仮審査に落ちる時は、翌日～3営業日の回答。
私の場合は、Web上で翌日回答の記載があることを指摘して
「土地の仮押さえ期間を、明後日までに設定している！」
「できれば早く回答を頂きたい…」
本当はもう少し期間がありましたが、この様なことを一応言ってみました。
その効果があってか3営業日目に仮審査OKの連絡がありました。
女性に優しい
伊予銀行の住宅ローンは、女性単独でも通りやすいです。
住宅ローンを借りる時には、団体信用生命保険に入る必要がありますが（金利0.1％上乗せ）女性の場合は、金利0.1％上乗せだけで通常死亡に加えて3大疾病（がん・心筋梗塞・脳卒中）が含まれているのでお得！
また、住宅ローン実行時には粗品もプレゼントしてくれます。
伊予銀行の住宅ローンって頭金0円でも借りられるの？頭金はいくら必要？
頭金0円でも伊予銀行の住宅ローンを組むことは可能だと思いますが、私のまわりでは誰もいませんでした。
土地を購入すれば、手付金（土地代金の5～10％）や仲介手数料が必要になります。
仮に頭金0円だった場合は、これらのお金も含めて借入可能ですが、一時的に誰かから借りたりして支払う必要もありますし現実的ではありません。
従って最低100万円！
可能なら300万円～500万円程度の自己資金を用意する必要があります。
携帯（スマートフォン）をローンで購入しているけど審査に影響がある？
ネット上では住宅ローンの審査に影響があるので、携帯（スマートフォン）の支払いも一括返済しましょう。
みたいなことが書かれています。
伊予銀行では携帯（スマートフォン）のローンは、審査に影響ありません。
キャッシュカードのローン枠って審査に影響するの？
伊予銀行では、借入していないキャッシュカードのローン枠は審査に影響しません。
念のためスマホ残高とキャッシュカードのローン枠については、店頭でも確認すれば安心だと思います。
自動車ローンは住宅ローンの審査に影響するの？一括返済した方がイイの？
伊予銀行に限らず自動車ローンを組んでいる場合は、住宅ローンが減額査定となり借入希望額にもよりますが、満額借りれない場合があります。
伊予銀行の場合では、仮審査時に希望額より減額だった場合は、本審査までに自動車ローンを一括返済が可能かを聞かれます。
従って、住宅ローンを組むタイミングは、自動車ローンを支払い終えてからか、一括返済できる状況で組む必要があります。
また残価設定で自動車ローンを組んでいる方は、残価分（買取価格）も含めての一括返済となるので特に注意が必要です。
住宅ローンの返済年数は何年で組むのが良いの？
現在住宅ローンは低金利ですので、現金をなるべく使わないで出来るだけ多く借入し、返済期間を最長の35年を選択するのが良いとされています。
2019年8月15日時点
伊予銀行 段階金利Aプラン（当初10年間 0.59％＋団信実際の金利0.69％）（11年目以降 0.93＋団信実際の金利1.03％）
年齢制限でフルローンを組めない方もいると思いますが、可能なら35年で住宅ローンを組む！
10年後から繰り上げ返済をしたり、60歳～65歳になった時に希望をすれば一括返金が可能な貯蓄型保険に加入する。
この方法がベターだと思います。
変動金利・固定金利・段階金利のどれが良いの？お得？
人それぞれ考え方があるので、一概にはどの金利を選ぶのが良いかは言えません。
総支払い額のシュミレーションは、伊予銀行では仮審査の時に行ってくれます。
色々な種類の金利がありますが、伊予銀行の住宅ローンでは
2019年8月15日時点
伊予銀行 段階金利プランA（当初10年間 0.59％＋団信実際の金利0.69％）（11年目以降 0.93＋団信実際の金利1.03％）
を選択する人が7～8割です。
私も色々検討し段階金利Aプランを選択しました。
伊予銀行で利子融資制度を使う場合には？
利子補給制度については
関連記事→愛媛県松山市版！新築時に貰える助成金・補助金・給付金の一覧と制度を詳しく解説
でも書いていますが、施主側からこの制度を使いたい意思を示さなければ通常は、工務店や銀行からはこの制度について何も教えてくれません。
利子融資制度の年間募集戸数（350戸）となり、前期4月1日～（予想150戸）・中期8月1日（予想150戸）～・後期12月1日～（予想50戸）募集。
この制度を取り扱っている指定金融機関は8社あるので、伊予銀行の募集枠は前期4月1日～（予想20戸）・中期8月1日（予想20戸）～・後期12月1日～（予想8戸）ぐらい！
よって確実にこの制度を利用する場合は、かなり綿密な計画が必要！
ここでは、この制度を使う前提でベストな方法をご提案します。
①ハウスメーカー（工務店）と契約する前にこの制度を使うと決める。
②契約検討しているハウスメーカー（工務店）にこの制度を使いたいことを伝え、地域材は何パーセント使われているか確認。
③この制度を使える場合は、前期4月1日～・中期8月1日～・後期12月1日～の期間前までにその後増額しないようにプランを煮詰めて仮審査を受けておく。
④仮審査時に、伊予銀行にこの制度を使いたいことを伝える。
⑤前期4月1日～・中期8月1日～・後期12月1日～に合わせて住宅ローンの本審査を受けると確実にこの制度が使えます！
この利子補給で貰える金額は、家の構造、適応金利などで変動はありますが30万円～50万円！
新築を建てる時見過ごす可能性が高い制度なので、事前に色々とご自身でもお調べすることをオススメ致します。
詳しくは→地域材利用木造住宅利子補給制度について
住宅ローン仮審査までにすること
私も実際に経験しましたが、ハウスメーカー（工務店）の中には契約前にも関わらず
「どれぐらい借りれるかと言う意味でも、住宅ローンの仮審査だけでも先に申請しませんか？」みたいなことを言ってくることがあります。
たぶん住宅ローンの仮審査を通した後だと、キャンセルしにくくなり成約率が上がると思っているんでしょうね。
こんな工務店とは契約しない方が無難！
どことは言いませんが、過去記事にその工務店の事は書いているので「きっとここだろうな～」と探してみて下さい。
住宅の仮審査を受ける前には、仮審査後に出来るだけ金額の増額など変更がでないように、何度も打ち合わせをして念密なプラン作成と見積りを取った方が良いです。
私の場合は、仮審査の段階で間取りは勿論のこと床材・ドア・壁紙・外壁・キッチン・トイレ・洗面台・お風呂の全てを指定して、オプションも含めて詳細な見積りを取りました。
あと外溝費も、どこまでやって幾らになるのかとても重要なので、詳細な見積りを取って下さい。
あまり時間的な余裕がない場合は、仮審査後に話を詰めるとして100万円～200万円オーバーで予算を組み仮審査を受けると良いと思います。
土地の購入場所が決まってから、仮審査までの期間は通常1ヶ月！
その間にできるだけ要望を出し工務店、で図面・見積書・資金計画書を仕上げて貰う。
絶対にキャンセルしない覚悟で、土地手付金10％を払ってからプラン作成する場合は、2ヶ月ぐらいの猶予が目安となります。
地盤改良費って住宅ローンに含める？含めない？
私たちが購入した土地は地盤調査の結果、地盤改良が必要となり工事費は40万円でした。
詳しくは関連記事→地盤改良工事って本当に必要なの？地盤改良費用の請求金額はハウスメーカー・工務店で違うよ
工務店によって、住宅ローンに予算として地盤改良費を含める所と、含めない所があります。
どちらが良いとは一概には言えませんが、地盤改良は出るものと思ってはじめから資金計画や住宅ローンに含めた方が無難だと思います。
住宅ローン本審査までにすること
仮審査後に増額した場合は、再度仮審査を受ける必要があります。
面倒なので増額なし！仮審査を本審査ぐらいの気持ちで行うとスムーズです。
しかしながら仮審査前には気がつかなかった箇所や、新しい要望なども出てくると思います。
と言うか
絶対このオプション欲しい～とか
ここを大幅に変更！とかになり、仮審査時より多少は増額になります。
減額する分には再度仮審査を受ける必要はないので、仮審査時には自分がギリギリ借りれそうな金額を設定しましょう。
伊予銀行の住宅ローンと不動産屋・工務店へのお金の流れについて
土地を購入して、新築を建てる場合のお金の流れや清算方法は
①購入を希望する土地を見つける
総額の5％～10％・仲介手数料・印紙代などは現金で支払う必要がある。
詳しくは関連記事→旗竿地のメリットとデメリットを考えて後悔失敗しない旗竿地を購入したよ
②ハウスメーカー（工務店）で契約を結ぶ
契約時に総額の10％契約金が必要
通常は現金でその時に支払うか、住宅ローン実行日に住宅ローンで支払うか、どちらでも選択可能！
③住宅ローン仮審査
ハウスメーカー（工務店）で図面作成・見積り書が完成したら、土地の資料や資金計画を作成し仮審査
所要時間は2時間
④住宅ローン本審査
仮審査が通り再度ハウスメーカー（工務店）で図面作成・見積り書を煮詰めて本審査
所要時間は1時間半
本審査の結果は通常2週間前後！
⑤金消契約・土地決済・工務店への着手金
私の場合は、本審査から6営業日（11日後）に連絡があり無事融資が通りました。
その後、伊予銀行と金消契約を締結し土地残金・工務店に契約金・銀行に手数料（銀行取り扱い手数料32,400円・印紙代約2万円・融資手数料「融資額の10％」）・司法書士に登記費用と手数料を払うことになります。
これらの支払いは現金での支払いも可能ですが、通常多くの方は住宅ローンの中から払います。
金消契約の所要時間は30分
伊予銀行ローンプラザにて、司法書士立会いのもと不動産屋も同席して、土地決済が行われる所要時間は1時間～1時間半
土地残金の決済日に関しては、融資申し込み者・不動産屋・司法書士の都合を平日で調整する必要があります。
私は自分で不動産屋・司法書士に連絡し日程調整も行いましたが、希望をすれば伊予銀行で日程調整をしてくれます。
土地残金の決済日に、固定資産税の日割り計算分も、不動産屋に支払います。
私の場合は、23,183円でした。
同日に工務店への契約金も振り込みました。
伊予銀行の融資条件で、いよぎんこう保険プラザにて一度保険についての説明を聞くか、伊予銀行のクレジットカードにローン枠を設定するか、どちらかを選ばなければなりません。
工務店への支払い
建築申請をし許可が下りれば着手金・工事の途中で中間金・引渡し後に最終金を住宅ローンで工務店に支払います。
それぞれの割合は、契約金10％・着手金（30％～40％）・中間金（30％～40％）・最終金（10％～30％）
事前に毎回の支払いごとに伊予銀行ローンプラザの担当者に連絡をいれ、契約書の期日に出金伝票を記入し銀行の窓口（各支店対応可能）に行く必要があります。
契約金10％の振込みを融資実行日（土地決済日）に行う場合には、事前にその旨を担当者に伝える必要があります。
自分で土地移転登記や抵当権設定は自分で出来るの？
ネットでは土地移転登記や抵当権設定を自分で行って節約！
みたいな事が記載されていますが、これはウソ！
実際に自分で土地移転登記を行うには、土地を一括現金で購入し尚且つ不動産屋が協力してくれるケースのみ！
抵当権設定は銀行の許可が下りないので、どちらの手続きも素直に司法書士に頼みましょう。
土地移転登記や抵当権設定を司法書士に頼んだ時の費用はいくら？
参考までに私の場合は
伊予銀行で紹介して頂いたのは、三番町に事務所を構える松下司法書士事務所さん！
その報酬と土地移転登記や抵当権設定の費用は
所有権移転登記 司法書士報酬 35,000円・登録免許税又は印紙代 88,700円
登録免許税は、令和3年3月31日まで軽減税率が適応され課税価格の15/1000となります。
（課税価格の100の位は切り捨て）
土地の手付金を支払うタイミングなどで、不動産屋から課税明細書などを貰うと計算が便利です。
私が実際に購入した土地の登録免許税を計算します。
課税価格 5,914,374円=5,914,000円（100の位は切り捨て）
5,914,000円×15/1000（0.015）=88,700円
調査立会費 司法書士報酬 5,000円
抵当権設定（2650万円） 司法書士報酬 31,800円・登録免許税又は印紙代 100,600円
抵当権設定登記の登録免許税は、借りたお金の0.4％となります。
本来は、住宅ローンに係る抵当権の設定登記については、軽減税率である0.1%が適用されても良いと思うのですが適応されません！
新築のマンションは、軽減税率の0.1%が適応！
多くのサイトには、住宅ローンを借りて普通に住宅を建てる際にも、軽減税率である0.1%が適応されると書いていますが、これはウソ！
かなり多いケースだと思われる土地と建物を、住宅ローンでのパターンには適応になりません！
銀行では、まず土地に対して抵当権設定を行い、建物が建ったあとに追加抵当権設定（軽減適応 登録免許税1,500円）を行うため。
う～ん。
なんか納得がいかない！
あまりにも納得いかないので司法書士・法務局・財務省（どこかの管轄に転送）に問い合わせてみましたが、「なるほど」っと思う回答は得られませんでした。
この制度自体、新築の適応は想定しておらず、マンションの売れ残りを減らす制度だとか…
なんか不公平…
運用に欠陥があると私は思う。
まっ。
適応されないものは仕方ないのですが…
私は2,650万円の融資を受けたので
2650万円×0.4％（0.004）=100,600円
証書作成 司法書士報酬 5,000円
謄抄本 司法書士報酬 900円・登録免許税又は印紙代 2,010円
司法書士報酬合計 83,959円（税込）
登録免許税又は印紙代合計 196,710円
総額280,669円
資金計画を作る時には、建物完成前の土地移転登記や抵当権設定で、30万円程度の予算を取りましょう。
住宅完成後に必要なお金
住宅完成後にも登記関係で、まとまったお金が必要となります。
建物表題登記に掛る費用
住宅完成後は、まずは建物表題登記を行わなくてはいけません。
通常の場合は、工務店さん経由で土地家屋調査士に依頼して法務局に申請する流れとなります。
土地家屋調査士の報酬金額は、80,000円程度となります。
私の場合は、興味があったので図面を書いて自分で登録を行ったので、料金は0円となりました。
しかしながら、事前相談と図面の修正なども含めると法務局に3回行きましたし、図面の作製にもかなり時間が掛かりました。
途中で、土地家屋調査士に頼もうかと思ったほど面倒だったので、素直に土地家屋調査士に依頼されることをオススメ致します。
住宅用家屋証明と所有権保存登記に掛る費用
建物表題登記が完了すると、次に住宅用家屋証明を市役所で取得してから、建物の所有権保存登記を行います。
通常は、建物表題登記が完了したタイミングで、銀行に連絡して銀行経由で司法書士に依頼の流れになります。
司法書士の報酬金額は、30,000円程度（住宅用家屋証明・所有権保存登記）
住宅用家屋証明の取得手数料で、1,300円
所有権保存登記の印紙代で、10,000円～20,000円程度（私の場合は、長期優良住宅で10,900円）
伊予銀行でも、建物表題登記が完了したタイミングで連絡して下さいと言われていましたが、私は建物の所有権保存登記と不動産登記（土地）の住所変更を自分で行ってから連絡しました。
提出書類の作成に、かなりの枚数のコピーをとらないといけません。
不動産登記変更｢住所変更登記｣に掛る費用
土地所有者の住所が、引越しする前の住所のままになっているため住所変更を行わなくてはいけません。
司法書士の報酬金額は、10,000円程度
これも自分で行ったので印紙代の1,000円だけで済みました。
抵当権変更｢債務者住所変更｣に掛る費用
はじめに、土地に抵当権が設定されてますが、引越しする前の住所のままになっているため住所変更を行わなくてはいけません。
これは自分では行えないので、伊予銀行経由で松下司法書士事務所にお願いしました。
司法書士報酬 8,800円
印紙代 1,000円
抵当権追加設定に掛る費用
建物が完成すると追加で建物にも抵当権を追加設定する必要があります。
これは、自分では行えないので司法書士に依頼。
司法書士報酬 28,000円
印紙代 1,500円
その他に、証明作成で司法書士報酬 5,000円
謄抄本の司法書士報酬 900円と印紙代 1,730円が必要になり以上が、住宅完成後に発生するお金となります。
私の場合は、印紙代などの手出しで13,200円＋司法書士への支払いで50,804円=合計64,004円
一般的な土地家屋調査士と司法書士に全て依頼した場合をシュミレーションしてみると、合計196,004円になりました。
13万円程度は節約になりましたが、費やした時間を労力を考えると正直オススメは致しません。
資金計画を作る時には、建物完成後の建物表題登記や抵当権設定などで、20万円程度の予算を取りましょう。
最後に
事前に住宅ローンの流れなどを把握しておけば、計画的な住宅ローンを組めるのではないかと思い今回記事にしました。
最後に私が組んだ住宅ローンの詳細を記載するので、希望借入額が近い方は参考にしてみて下さい。
融資額 26,500,000円
取引手数料 32,400円
印紙代 20,200円
融資手数料（段階金利Aプラン） 265,000円
最終融資残高 26,182,400円
借入期間35年
返済方法 元利均等
当初10年間金利（0.69％＋団信0.1％）
毎月の支払額 72,995円
11年目以降金利（0.93％＋団信0.1％）
毎月の支払額 76,044円
となりました。
計画では、繰り上げ返済や貯蓄保険を使って22年で完済予定！
その計画については、またの機会に！
