土地を購入して新築を建てる場合に、先にハウスメーカー（工務店）を決めるか、土地を先に探すか迷いますよね。
勿論どちらも重要ですが、やはり土地選びの方がより重要で慎重にと私たちは考えました。
住宅ローンを組む際には、土地・家同時に組むのが手続きなどもスムーズですが、場合によっては土地だけを先に購入しても良いと私たちは考えていました。
前回の記事で→かなり前向きにゼロキューブを建てたい気持ちになっています。
徐々に土地探しも本格的になっていきます。
希望する土地の条件は
まずは自分たちにとって希望する土地の条件を書き出すことにしました。
40～50坪の土地を購入して、30坪前後の家を建てるのが一般的なので目安にしました。
毎日の通勤を考え駅から近い立地が希望ですが、踏切や電車の音が聞こえるのはNGです。
松山市では土地購入予算として1200万円～1500万円ぐらいを目安とすると希望の条件で探しやすいかと思います。私たちは家の総額から逆算して土地は1000円前後の予算としました。
分譲地などから購入の検討をされる方が多いと思いますが、分譲地にはお子さんが沢山住んでいるイメージ！私は子供の声が苦手…
上の理由と同じですが、今住んでいる借家はこの条件が決めてとなりました。
私道に対してはかなりイメージが悪い。
松山市は下水道インフラが遅れておりまだまだ浄化槽の地域が多い。
車の排気ガスや騒音は苦手です。
私たちはこれぐらいの条件で土地を探しました。
フェニックス・コーポレーションで土地の資料請求
そして出会った土地がこちら
見た瞬間にビビビっと！
すぐに看板が立っているフェニックス・コーポレーションに電話をして資料請求をします。
敷地面積は希望よりも小さかったですが、その他は希望している条件にかなり当てはまります。
面積115.44m2（34.92坪）
1坪単価25万円
価格は、土地873万円＋水道負担金25万円＋境界基礎・ブロック5段積み8,000円/ｍ（約16ｍ=12万8千円）
不動産会社の自社所有の土地なので仲介手数料は無し。
接道は公道と私道の二方道路←この説明が違った為最終的には購入しませんでした。
周りは年配の方しか住んでいなく閑静です。
松山市の公共下水道『整備予定MAP』で下水道を確認すると整備済みにもなっています。
資料を確認して再度フェニックス・コーポレーションに電話をし、土地の購入を前向きに検討している旨を伝えると土地を仮押さえしてくれました。
仮押さえは法的には何も保証もありませんが、その期間は一応優先的に交渉権がある扱いになります。
仮押さえの費用は0円でした。
ゼロキューブを建てようと考えていましたが、この土地の大きさには収まりません。
ゼロキューブシンプルスタイルならギリギリ収まるかもという感じです。
土地の資料をハウスメーカー（アースハウジング）に渡して、ゼロキューブシンプルスタイルが建築可能かどうか確認してもらうことにしました。
それと平行して行ったのが、不動産屋から貰った土地の資料に不備がないかを自分で調べることにしました。
松山市で法務局・市役所に行き土地に不備がないか調べる
念のため自分で松山地方法務局・下水道整備課・松山市公営企業局に行き、不動産屋に頂いた書類に不備がないか調べてみました。
松山地方法務局
松山地方法務局
住所 松山市宮田町188番地6 松山地方合同庁舎2階
電話 089-932-0888
上下水道の確認でも必要になるので、地番に間違いないか念のために公図の証明書を取ります。
土地の地番が間違いなかったと判明したので、購入予定地の登記簿謄本と私道の登記事項証明書を取ります。
この時点では特に問題はありませんでした。
次に下水道が通っているのか下水道整備課に行き調べます。
松山市下水道整備課
松山市下水道整備課
住所 愛媛県松山市二番町四丁目7-2 第3別館2階
電話 089-948-6541
購入検討している土地に下水道が通っているのか知りたいと伝えると、松山市都市情報システムを元に調べてくれます。
担当者の方に公図を渡してしばらく待ちます。
確認作業を終えると、いきなり予期せぬ衝撃的な説明を受けます。
「この土地の接道二方道路は、どちらも私道なので下水道は整備されていませんよ」
えっ！
フェニックス・コーポレーションから貰ったハトマークサイトの資料にも公道と記載されているし、電話での説明でも公道と言っていたんだけど…
公共下水道『整備予定MAP』では下水道が整備済みになっている事を確認すると、近くの公道までは整備済みで私道に隣接する家の8割の方が、下水道に切り替える同意が得られれば下水道工事を行えるとのこと！
費用も数十万必要になる工事を住民8割（約15軒）の同意って現実的には無理なので、事実上は今後も下水道は通らないと解釈しました。
下水道の件は不動産屋には後で確認するとして、一応上水道の配管についても松山市公営企業局に行き調べます。
松山市公営企業局
松山市公営企業局は、松山市下水道整備課を出て東に200m程度歩くとあります。
松山市公営企業局では松山市上水道管理図を元に、道路には何mmの水道管が入っていて敷地には何mmの配管が引き込まれているのか確認できます。
私道（2項道路）側に本管があり、敷地内にはそこから13mmの配管が引き込まれてることが分かりました。
事前説明は接道は公道でも実際は私道だった
公道の説明が違う点と、上下水道に関する質問をフェニックス・コーポレーションに確認します。
色々と説明されていましたが最終的には
「ご指摘通り私道でした」
とのこと！
色々複数土地・物件を扱っているので勘違いしてましたとの説明を受けました。
私の感想は、自社所有の土地なのに本当かよ!?の疑念・・・
私道ではあるが、掘削の同意や通行権の同意の書面もあるので、問題なく銀行からの融資も受けれて家も建ちますとのこと…。
上水道に関しては、引き直する必要はないのでそのまま使って下さいと言っていましたが、水道負担金25万円支払って何十年か前に引いた配管をそのまま使えと！？
電話でのやり取りなのでお互い意思の疎通など難しいかと思いますが、公道・私道の説明ってかなり重要!!
本当に勘違いして公道・私道を間違って説明していたのかも知れませんが、接道の二方道路が私道（位置指定道路）・私道（2項道路）なら土地の価値や売買の設定金額だって変わってきます。
私からすれば
そんな馬鹿な！こんなことがありえるの？
と言う感じです。
しかも接道の幅員は4.0mと記載しているが、何か微妙と感じ実際に計測すると3.5mしかない！
再度電話を掛け確認すると
「私道の地権者がこの土地の正面の方なんですが話がついておりまして、この土地はセットバック無しでOK。その方がもし家が建てかえる時があればセットバックすることになっています」
ほ～
そんな事はスラスラと言えるのに、ハトマークサイトには幅員4m・公道で登録しているってこの不動産屋どうなのよ!?
本当に勘違いなんだろうな!?
かなり気に入った土地だったので、一瞬私道でも…と考えましたが、家は建つかもしれないけど私道が原因となるトラブルが発生しないとは言い切れない！
いやいや。
そもそも最初から公道の説明！
こんな不動産屋とは関わるだけトラブルの元！
時間の無駄！
即仮押さえの解除をお願いしました。
最後に
今回は、不動産屋に貰った土地の資料に不備がないかを自分で調べたことによって、後々のトラブルを回避できたと思っています。
仮にハウスメーカーとの話がもっと進んでいたら…
銀行で仮審査などをしていたら…
もっともっと無駄な時間を費やすことになったと思います。
私の場合はレアケースかも知れませんが、土地購入の際（特に手付金を支払う前）にはかなり慎重になって、自分で法務局や水道局に行き整合性の確認をすることは重要だと感じました。
