愛媛県松山市在住(年齢40歳前半)で中古一軒家の購入を検討→土地を購入してローコスト住宅を検討→最終的に地元工務店で猫と快適に暮らせる家を注文住宅で建てました!

私たち夫婦にとってこれがベストの選択だったと思います。

同じような環境の方の参考になればと、土地探しからハウスメーカー探し住宅ローンのことなど新築が建つまでの記録です。

人それぞれ新築の家を建てようと思ったり、中古一軒家を購入する理由は様々だと思いますが

「結婚を機会に」

「子供が産まれたのをきっかけに」

この二つが大半の理由だと思います。

独身の方ならまずはマンションの購入から検討すると思いますし・・・

私たち夫婦は30歳後半で結婚し現在40台前半の年齢。

子供はいなく猫ちゃんが一匹!

猫

なので通常のご夫婦に比べて家を購入しようと思った時期は少し遅いと思いますし、購入動機も多少違うと思います。

現在、築40年の借家(個人間契約)に3年ぐらい住んでいます。

築40年ですから、多少夏場になるとゴキブリが出るとか、少し家の一部が傾いてきているかな~と思うことはあっても、あまり私は不満はありませんでした。

なにより夫婦二人と猫ちゃん1匹で120平米の居住空間・駐車場1台スペース付・小さいですが庭・倉庫もついて家賃が45,000円と格安!

ベランダも無駄に22帖とかあります。

私的にはこのまま住み続けてもよかったのですがある日嫁さんが

「そろそろ中古の家でも買わん!?」

「年齢的にも考えても住宅ローン組むなら今ぐらいがリミットじゃない?」

と...

よ~くよく話を聞いてみると、私には不満じゃなかった箇所も嫁さんはとても不満だったようです。

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住んでいる借家の不満点

接道が私道で整備されていなく土

私道水溜り

雨の日は水溜りもできヒールの底も痛みやすい。

下水道ではなく浄化槽

腐敗式浄化槽

松山市は今だに浄化槽の地区が多いので浄化槽自体は気になりませんが、浄化槽の中で一番古いタイプの腐敗式浄化槽!勿論周りの住宅も腐敗式浄化槽。接道が私道で権利者もあやふやなので今後下水道になる見込みもありません。

キッチン・お風呂が快適ではない

タイルが残念なお風呂

築40年の間に所々手直しはされていますが快適な空間ではありません。お風呂も足が伸ばせないサイズで昔の一般的なタイル仕上げ、おまけに水道の配管が13mmなので水圧も弱い。

う~ん。

ほんじゃ今ぐらいの家賃は無理だとしても、中古物件で月々の支払いが55,000円~60,000円ぐらいの物件探してみようか!

ゆっくり探して条件に合う物件に出会ったら購入検討しよう!

と言う話になったのが2019年4月初旬でした。

借家のメリットを考える

気軽さから借家好きだった私ですが、嫁さんの話を聞いて改めて借家のメリット・デメリットを考えてみました。

借家のメリット

トラブルなどがあっても引越しで解決

近隣住民とのトラブル・町内会でのトラブルこれは実際に住んでみないと分かりません。なにか気に入らないことがあっても引越しをすれば解決します。

固定資産税・都市開発税が掛らない

持ち家の場合立地条件などにもよりますが、松山市では毎年7万~12万円前後の固定資産税・都市開発税を支払います。

修理費が必要ない

お風呂の給湯器が壊れた・水道や電気のトラブルが・・・借家の場合は契約にもよりますが基本的に大家さんが修繕してくれます。

借家のデメリットを考える

今度は借家のデメリットを考えていきます。

借家のデメリット

家賃は捨て銭!支払い続けても資産にならない

これがやはり最大のデメリット!持ち家の場合も上物は年数と共に価値がなくなるにせよ土地・建物が自分の資産となります。

DIYやリフォームしようと思ってもできない

キッチン・お風呂・トイレは勿論の事、壁紙一枚でも自分の意思だけでは簡単に交換できません。

いつ追い出されるか分からない

3~6ヶ月の猶予期間はあるにせよ大家さんの事情が変わったら「出て行って下さい」の一言で引越ししなければなりません。

今までの考え方はデメリットよりメリットの方が大きいと考えていたので借家を選択していましたが、改めて中古物件を買うかもと思って見比べると、デメリットの方が大きいのではないかと思うようになってきました。

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いくらの中古住宅なら購入できる?住宅ローンシュミレーション

現在の家賃は45,000円

中古住宅を購入した場合の毎月の支払いは55,000円~60,000円前後なら自分らにとって余裕をもって支払っていけるという安心感があります。

そこでまずは総額いくらまでの借入なら毎月の支払額がこの金額になるのかを調べます。

シュミレーションに使ったのは「三菱UFJ銀行 新規借入シュミレーション

何度か入力する数値を変更しながらシュミレーション!

最終的に入力した数値は

ご希望のお借入金額 2,000万円
ボーナス 0%
ご希望の金利 任意の金利を入力
※地方銀行の段階金利を選ぶと想定し少し高めの1%に設定
ご希望のお借入期間 35年
※現在住宅ローンの金利が安いので期間はできる限り長く設定し繰り上げ返済をするのがお得
前年度税込年収 450万円
その他のお借り入れ なし
※自動車ローンの残高が残っている方で、新たに住宅ローンを組む際に自動車ローン一括返済しない場合は入力が必要「自動車ローン+住宅ローン併用も可能ですが、住宅ローンを組む際に借入可能な上限額が大幅に減額」

結果は

ご希望のお借入金額 2,000 万円
ご希望のお借入期間 35 年
毎月のご返済額 月々 56,457 円
ボーナス月の増額ご返済額 0 円
諸費用(概算)約634,530 円
年間のご返済額 約677,484 円
総返済額 約24,346,470 円

となりました。

ざっくりとした計算ですが、現在の金利で段階金利を選ぶと1年~10年の毎月の支払額は約56,500円

10年~35年の毎月の支払額は+3500円程度になるはずなので毎月の支払額は約60,000円となります。

諸費用は銀行で発生する諸経費しか含まれていませんので概算で200万円必要との認識。

リフォームもたぶんするだろうなとリフォーム予算は300万円としました。

従って購入できる中古物件(一軒家)の価格は2,000万円-200万円(諸経費)-300万円(リフォーム)=1,500万円までで探していきます。

※とりあえず最初なので頭金は考慮せずこの価格帯で探しました。(頭金を考慮すると上物1,800万円前後と言った所でしょうか)

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松山市で中古物件(一軒家)を探す

中古住宅の予算は1,500万円~1,800万円まで

条件は住宅ローン控除の恩恵は受けたいので築20年以内

伊予鉄道高浜線の沿線(松山市駅~高浜駅)

駅が近く

閑静

敷地40~50坪

建坪30坪前後

色々条件を挙げていけばキリがありませんが、ザックリとこれぐらいの条件で探すことにしました。

探した方法はインターネットだけ!

アットホーム

スーモ

三福売買ステーション(会員登録必要)

不動産業者だけが閲覧可能なレインズの物件情報が一般向けに公開されている「不動産ジャパン

調べた期間は短いですが

条件に合う中古物件は0件

ありません!!

築年数20年以内で予算1,500万円はかなり難しい条件だと分かりました。

築年数20年以内でなら2,000万円~2,500万円が相場

1,500万円の中古住宅は築年数がかなり古い

アレレ。

家って中古でもこんなに高いもんなの?

1,500万円じゃ買えないの!?

しばらくは借家暮らしのままだな...と思っていました。

大家さんのご好意がきっかけで土地・家探しが加速

中古住宅を購入してもイイかもと思うようになってから2週間

大家さんからいきなり連絡があり

「数日後に外装のペンキが痛んでいるので塗り替えをすることにしました」

えっ!

事前に工事をすることを聞いてないし、中古一軒家の購入も検討しているのにな~。

私たちが快適に過ごせるようにとのご配慮だと思いますが、私の仕事は在宅なのでかなり憂鬱。

挨拶に来た業者に聞いてみるとペンキ塗り替えの費用は120万円!

借主の本音としてはペンキよりもキッチンとお風呂を新品に交換して欲しいッ!

工事期間は約2週間との内容。

まあ決まったものは仕方ない!

許諾をしていざ工事!!

ペンキを塗る前に家全体を覆うように足場を組んでいきます。

外壁塗装

この足場工事がかなりウルサイ!

耳元でハンマーで鉄パイプの叩く音で家が共鳴します。

仕事の話はいいとして足場屋の無駄話もやかましい。

その次が塗装。

屋根・外壁全て古い塗装を剥離してから再塗装していきます。

この期間もきびしかった...

朝から深夜まで塗料のニオイが部屋中充満!

空気清浄機MAXでもぜんぜん追いつきません。

ずーと頭も痛いし・・・

借家って大嫌い~!

こんな家すぐにでも出ていってやる!

と心に決めました。

これをキッカケに家探しが加速していき不動産屋も数軒行きましたが、条件に合う中古物件は出会いません。

中古住宅の総額で2,000万円・・・!?

少し視点を変えて安い土地を購入して、そこにローコスト住宅建てたら新築でも2,000万円ぐらいで建つんじゃね!

土地を見てみると500万円~800万円とかもあるし、ローコスト住宅なら800万円~1,000万円で建築可能みたいだし・・・

新築ならもう少し予算を増やしてもイイかも!!

との話し合いになり気持ちは中古物件探しから土地+ローコスト住宅に!

最後に

愛媛県松山市で中古住宅(一軒家)を探す場合は安く購入したいのなら築年数は気にしない!

築年数を気にするなら土地・建物で2,000万円~が相場だと思います。(地域・敷地面積にもよる)

この価格に諸費用・リフォーム費が発生します。

総額2,500万円の予算なら安い土地を探してローコスト住宅なら新築を建てることが可能だと私は思いました。