そりゃ~土地は整形地が良いに決まっている!

だけど最終的に私たちは納得して

「旗竿地」

旗竿地

を購入しました。

購入するにあたり色々と旗竿地のメリットとデメリットを考えてみると、旗竿地の中でも購入後「後悔・失敗する可能性が高い旗竿地」「満足・失敗しない可能性が高い旗竿地」があることに気づきました。

今回はそんな感じの記事!

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旗竿地のデメリットとは

旗竿地は一般的には、デメリットやトラブルが多いと言われています。

外溝費が高くなる

土地自体の価格は相場に比べて安いが、外溝費や工事価格は高くなる傾向があります。

電線の引き込みは、他の土地を跨いで引き込むことは出来ません。

土地の形状と電線の位置で必要ない場合もありますが、多くの旗竿地では敷地内にポールを立てる必要があります。

私たちはパナソニック スッキリポール(埋込配管)を設置し価格は材工で28万8千円(税別)でした。

その他の外溝費として、目隠しフェンス「プレスタ8型フェンス」H2200×L8000(下~上)・H1800×L8000(上のみ)の材工で47万8千円(税別)

目隠しフェンスは、少しやり過ぎなので通常なら20~30万円の予算で可能だと思います。

あと入口コンクリート打設(傾斜・グレーチング)38.15平米 単価1平米7,920円の材工で30万2千円(税別)が必要となりました。

入口には元々アスファルトを敷いてくれていたのですが

アスファルト駐車場

表面温度が夏60度まで上昇する(コンクリート表面温度は45~50度)ことや、アスファルトは耐久性がないのでいずれ補修しなければならないことを考慮してコンクリート打設にしました。

傾斜・グレーチングなしでのコンクリート打設なら平米5,000円程度だと思います。

セキュリティー対策が必要

旗竿地の敷地に侵入してしてしまえば、人目に付かないため空き巣のターゲットになる可能性が高くなります。

1階の窓には格子を取り付けたり、窓を防犯ガラスにする必要があります。

私たちは、空き巣が侵入できそうな窓は全てYKK 防犯合わせ複層ガラスを採用しました。約20万円(税別)

工務店の話では、Low-E複層ガラスを破るのには時間がかかるので、最近は防犯合わせ複層ガラスにする方はいないそうです。

しかしながら自動車の自動ブレーキシステムやエアバックと同じで、たとえ取り付けても使わない必要ないのがベスト!

プロの空き巣なら絶対に防犯CPシールを見ると空き巣を諦める!

6dBほどの防音効果もあり、もしもの時の対策と思い防犯合わせ複層ガラスを採用しました。

そこまでの予算は...と思う方は

我が家でも採用したフラッシュ付きのスポットライトや

手軽に買える防犯カメラ

を取り付ければ安価で防犯対策ができると思います。

間取りの制限が多い

整形地に比べて旗竿地の場合は、玄関の方向や間取りなど制限が多いです。

私たちはまったく風水は気になりませんでしたが、風水を気にして家を建てる場合には向かない土地!

風水が気になる方はご自身で勉強されるか

鬼門(北東15度~75度)・裏鬼門(南西195度~255度)の方角に○玄関・門○キッチン○トイレ・お風呂を避けて設計が可能か、工務店に確認されると良いと思います。

隣地に配慮した設計が必要

旗竿地に家を建てると、どうしても隣家との距離が近くなります。

それに伴うトラブルも...

自分の敷地内には建築基準法に基づき自由に家を建てれますが、実際には後から隣に家を建てた新参者!

その為、隣地の日当たりや遮音性などにも配慮した設計が必要となる場合があります。

車2台の駐車は不便

通路部分を使い車を2台・3台と駐車する場合は、縦列駐車になるため不便です。

私たちは今の所は車1台なので問題ありません。

売却が難しい

なんらかの事情により売却を考えた時に、旗竿地は整形地に比べて売却が難しくなります。

長期に渡り売却できない可能性や、希望額より大幅に値引きをしないと売れない可能性もあります。

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旗竿地のメリットとは

旗竿地のメリットは、デメリットと比べると正直少ないと思います。

土地の形状・大きさ・価格にもよりますが、好き・嫌いと好みがハッキリ分かれると思います。

土地の価格が相場に比べて安い

整形地の比べて価格は2~3割は安い。

また値引き交渉にも応じてくれる可能性が高い。

私たちが購入した旗竿地は、地価公示価格や路線価を参考にしたり、その付近で販売されている整形地を参考にすると相場より2割程度安く設定されていると感じました。

従ってあまり値引き交渉はしませんでしたが、それでも自然な流れで一坪あたり6,600円の値引きに応じて頂けました。

固定資産税が安い

土地の価値が整形地に比べて安いので、土地に掛る固定資産税は安くなります。

家が道路から離れているので静か

道路から家までの距離は離れているので、家の中は静かです。

道路沿いの家に比べて排気ガスの影響もないので、外壁に汚れも目立ちません。

後悔「失敗する」可能性が高い旗竿地とは

もう少し具体的に後悔する旗竿地の条件について...

四方・三方が家で囲まれている

方角や隣の家との距離にもよりますが、四方・三方が家で囲まれている旗竿地は風通しが悪く日当たりも悪い

間口2~2.6m

幅員4m以上の道路に2m以上接道していると「接道義務」を果たしているので法律上は問題なく家は建ちます。

家を建てる際に重機の搬入が必要なことを考慮すると最低でも間口2.7m以上

車を駐車することを考えると最低でも間口3m・運転席・助手席両方からスムーズな乗り降りを考えると4m以上は必要となります。

間口2~2.6mの旗竿地を購入する際には、実際に家を建てるハウスメーカーの意見も聞きながら慎重に購入する必要があります。

接道が私道

旗竿地に限ったことではありませんが、接道が私道の場合はトラブルが発生する確率は高いです。

自宅から車で出ようとした時に、家の前の私道に車が駐車されていて出られない...

警察を呼んでも私道なのでレッカー移動もしてくれません。

古家が残っている

間口が狭い場合は、家の解体の際に重機が入れないことがあります。

その場合は、解体費が高額になります。

古家が残っていて現状渡しの場合は注意が必要。

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満足「失敗しない」可能性が高い旗竿地とは

満足度の高い旗竿地は、後悔する旗竿地の逆となります。

二方・三方が家に囲まれていない。

実際に購入した旗竿地は、西側道路・東側私道で二方向は家に囲まれていません。

間口が3.5m以上

実際に購入した旗竿地は間口3.47m

間口4mあれば言う事無しですが、車の乗り降りは運転席側からも助手席側からも行うことができます。

シエンタを駐車するとスペースはこんな感じ!

旗竿地駐車スペース

助手席側のスペース

助手席スペース

運転席側のスペース

運転席スペース

駐車した車の横を人がすり抜けて通る時には問題ありませんが、自転車を押して人が通る時には狭いので自転車に乗ったままスリ抜ける必要があります。

接道が公道

実際に購入した旗竿地の接道は公道で幅員5.6m。

車が2台すれ違うことも問題ありません。

更地

実際に購入した旗竿地は、更地でした。

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実際に購入した旗竿地をご紹介

最終的に愛媛県松山市で購入した旗竿地をご紹介!

旗竿地地図

前回仮押さえもして購入検討していた土地は、接道の説明がまったく違いキャンセルしました。

その時の記事は→フェニックスコーポレーションってどうよ?法務局や下水道整備課は必ず自分で確認に行くべき

仮押さえした土地をキャンセルをしてから希望エリアの不動産を再度まわったり、ネットに公開されていない土地はないかと自転車で探したりしましたが、最終的にはアットホームの新着で見つけました。

見つけた翌日には、不動産屋に電話し資料請求→資料が到着した翌日に現地で不動産屋と会い口頭でも説明を受けました。

リクエストしていないにも関わらず、登記事項証明書や松山市上水道管理図のコピーも追加で当日用意してくれていました。

土地のデーター

土地52.1坪(172.26平米)
価格 833.6万円
水道負担金 30万円(1年前に新設)
接道 5.6m幅公道
都市計画 市街化区域
用途地域 第一種住居
手付金 10%

伊予鉄道沿線で言うと三津・港山エリア

1年前に新設した隣地ブロック北側・東側 2方向 5段積み約22mの負担金はありません。

※5段積み1mあたりの単価は5,000~8,000円なので、本来なら11万~17万6千円請求されてもおかしくありません。

隣地との境界標も全方向全てにあり、隣地境界線もしっかりしている。

間口3.47mと少し狭いが、車を駐車して人が通れる最低限のスペースは確保。

水道負担金 30万円は必要だけど、1年前に新設している。(20mm管)

不動産屋の説明でも建物条件付きで1年間売れなかった土地なので、同じ価格のまま条件を外した所の問い合わせだったので、相場より土地は安いと思いますとのこと。

私自身も付近の整形地の相場に比べて、2割程度は安いなと思いました。

しかも不動産屋所有の土地なので、仲介手数料も必要ありません。

正直100%気に入った土地ではありませんが、直感でこの土地購入しても良いかもと思ったので、仮押さえをして貰うことにしました。

こちらの不動産屋さんも、前回の不動産屋同様に仮押さえ期間は2週間で無料!

その2週間で工務店2社で相見積りを取り、「この土地」に「こんな家」が建つんだなと想像できたので工務店一社と契約することにして、納得して土地も購入することに決めました。

契約した「日向建築工房」さんの初期図面はこんな感じ

旗竿地間取り

合計面積32.31坪 本体価格1,500万円(税別)+外溝費別での見積もり内容でした。

仮押さえ期間終了前に工務店が決まったので、土地も前向きに購入を検討している。

しかし銀行の仮審査はもう少し工務店との打ち合わせして修正が必要なので、さらに2週間~3週間ほど仮押さえ期間を延長して欲しい旨を不動産屋に伝え快諾して頂きました。

その期間で自分たちの要望をできるだけ詰め込み、何度か設計も変更して貰ってから当初の見積りより300万円程度アップの見積書で伊予銀行の仮審査に行きました。

仮審査が通った段階で、不動産屋は当初手付金は土地代金の10%必要とおっしゃってましたが5%で交渉して手付金を納めました。

※手付金はキャンセルすると返金されないお金です。勿論キャンセルするつもりはありませんが、この土地よりも安くて好条件の土地に出会う可能性も0ではありません。リスク軽減の意味でも手付金はなるべく安く!!

その後1ヶ月ぐらい掛けて工務店にさらに要望や変更などを伝え、何度か設計と見積り変更して頂き伊予銀行での本審査となりました。

私たちはレアケースだと思いますが、あとで変更する箇所が少なく追加費用もなるべく掛らない様に本審査前までに、床材・建具・クロス・クッションフロア・外溝工事・トイレお風呂キッチンなどの細かいオプションや仕様・施主支給の範囲なども含めて全て決めました。

限られた時間の中で、細かい要望にも対応して頂いた「日向建築工房」さんは大変だったと思います。

本審査の結果が出て数日以内に伊予銀行と金消契約を結んで、土地決済と土地所有移転登記の流れとなり無事土地を購入しました。

その時の様子は、後日また記事にしたいと思います。

旗竿地の購入を検討している方のアドバイス

今旗竿地の購入を検討している方の多くが、デメリット・メリットについて調べていてこのサイトをご覧頂いたと思います。

購入検討している旗竿地に自分たちが暮らして、割と快適と想像できれば買いだと思います。

それが難しい様ならば、その旗竿地は購入しない方が無難かもしれません。